Las cláusulas abusivas están a la orden del día, pero no se reducen únicamente a lo conocido como “cláusula suelo” y “gastos hipotecarios”, hay (por desgracia para los consumidores), muchas más. ¿Pero realmente somos conscientes de todas las cláusulas abusivas que puede contener nuestro préstamo hipotecario?. ¿Cuáles de ellas han declarado nulas los jueces?. Todas ellas se caracterizan por ser condiciones generales de la contratación no negociadas individualmente e impuestas por la entidad bancaria.

En Cláusulawin os ofrecemos una breve enumeración de las cláusulas abusivas utilizadas habitualmente por las entidades bancarias, junto con las principales Sentencias que regulan estas cláusulas:

1. 1. CLÁUSULA SUELO: Es una clausula contractual que consiste en la fijación de un límite mínimo a la variación del tipo de interés. La cláusula suelo, únicamente beneficia a la entidad bancaria, y en consecuencia, perjudica al consumidor, ya que cuando el tipo de interés baje, el prestatario no podrá beneficiarse de dicha bajada. La cláusula suelo será nula cuando no se informase debidamente al cliente, y la consecuencia directa será la devolución al consumidor de lo indebidamente cobrado. Las principales sentencias en esta materia son: Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013; y Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016.

1. 1. INTERESES MORATORIOS: Otra cláusula contractual impuesta por la entidad bancaria que consiste en la fijación de una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor que no cumple sus obligaciones. Aunque dicha cláusula no se haya aplicado, desde Cláusulawin recomendamos su impugnación, pues la consecuencia directa de la nulidad es la aplicación de un tipo de interés mucho más bajo para el caso de que el consumidor no pueda hacer frente del pago de la cuota hipotecaria; y por supuesto, si llegó a aplicarse, el prestatario sí tiene derecho a la devolución. Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 y Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de junio de 2012.

1. 1. VENCIMIENTO ANTICIPADO: Esta cláusula permite a la entidad bancaria dar por terminado el contrato de préstamo hipotecario, solicitando al consumidor la totalidad del importe que reste por pagar, debido a un incumplimiento en el pago de las cuotas. Dicho incumplimiento de pago suele ser mínimo (por ejemplo no pagar 3 cuotas), razón por la cual dicha cláusula es desproporcionada, ya que el mero impago de 3 meses dentro de un préstamo de una duración media de 240-300 meses no es un incumplimiento lo suficientemente grave. Una vez declarada nula, la entidad bancaria solo podría exigir al consumidor el pago de lo adeudado, y no el pago total del importe del préstamo. Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 y Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26 de enero de 2017.

1. 2. GASTOS HIPOTECARIOS: Cláusula por la que la entidad bancaria imputa al prestatario el pago de todos los gastos de constitución de hipoteca, aún cuando parte de dichos gastos corresponden por obligación legal a la entidad bancaria. La consecuencia de la declaración de nulidad de dicha cláusula es la devolución al consumidor de los importes que no debió soportar. Estos gastos hipotecarios son los relativos a Notaría, Registro de la Propiedad, Gestoría e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (modelo 600), aunque existe controversia en cuanto a la devolución de ésta última partida. Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015.

1. 1. REDONDEO AL ALZA DEL TIPO DE INTERÉS: Se trata de un exceso impuesto por la entidad bancaria que pretende la simplificación del cálculo del tipo de interés que debe pagar el cliente. La entidad bancaria vuelve a verse beneficiada, ya que el redondeo es alza, como su nombre indica, lo que implica que percibirá más intereses; siendo obvio que el perjudicado es el consumidor, pues debe abonar unas cantidades que no están justificadas, y sin recibir nada a cambio. En definitiva, nos encontramos de nuevo ante un desequilibrio a favor del Banco, contrario a la buena fe. Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 2010, y Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 2011.

1. 1. COMISIONES POR DESCUBIERTO Y COMISIÓN POR RECLAMACIÓN DE POSICIÓN DEUDORA: Comisión que aplica la entidad bancaria cuando el saldo en cuenta es negativo, a dicha comisión habrá que sumarle los intereses que cobre también la entidad por haber adelantado ese dinero. Pero no contento con todos estos cobros, la entidad bancaria también aplica al mismo hecho, otra comisión, denominada comisión por reclamación de posición deudora, consistente en el cobro de las gestiones que ha tenido que realizar la entidad bancaria para reclamar al cliente dicho saldo negativo, es decir, cobran diversas veces para un mismo descubierto. Sentencia Audiencia Provincial de Salamanca de 9 de febrero de 2009, Sentencia Audiencia Provincial de Jaén de 3 de mayo de 2010, Sentencia Audiencia Provincial de Sevilla de 10 de marzo de 2011, Sentencia Audiencia Provincial de Madrid de 9 de mayo de 2014, etc.

1. 1. COMISIÓN DE APERTURA: Consiste en una comisión impuesta por el banco la cual es totalmente improcedente porque no guarda relación con un servicio realmente prestado por la entidad. Se fija dicha comisión sin que conste ni se acredite en ningún momento que ese coste causa para ese devengo. El consumidor podría recuperar dicho importe, que suele variar entre un 0,5% y 1% del importe total del préstamo. Sentencia Audiencia Provincial de Tenerife de 29 de noviembre de 2013, Sentencia Audiencia Provincial de Madrid de 12 de febrero de 2015 y Sentencia Audiencia Provincial de Orense de 18 de mayo de 2015.

1. SUMISIÓN A FUERO EN PRÉSTAMO HIPOTECARIO: Cláusula que impone al consumidor acudir a un determinado juzgado a elección de la entidad bancaria en caso de reclamación judicial. Dicha cláusula es nula por abusiva ya que prohíbe al consumidor elegir en base a la legislación vigente cualquiera de los fueros alternativos que la misma dispone. Sentencia Audiencia Provincial de Madrid de 11 de mayo de 2005, y Sentencia del Juzgado Mercantil nº 9 de Madrid de 8 de septiembre de 2011.

Por desgracia para el consumidor, estas cláusulas que enumeramos no son las únicas abusivas que puede contener un préstamo hipotecario. Si tienes algún problema con cualquiera de este tipo de cláusulas contacta con nosotros y revisaremos todas las cláusulas abusivas existentes en tu préstamo.