Inviabilidad de reclamación de gastos hipotecarios en subrogaciones de préstamos.
Vista la cantidad de preguntas y cuestiones suscitadas por la declaración de nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios y la devolución de lo abonado indebidamente, vamos a intentar aclarar el por qué las subrogaciones de préstamos hipotecarios devienen inviables.
La razón de la inviabilidad nos la da la Audiencia Provincial de Valencia en varias Sentencias recientes, cuando indica que cuando un préstamo de subrogación hipotecaria va asociado a una contrato de compraventa, la relación jurídica se realiza principalmente entre comprador y vendedor, quedando excluida la entidad bancaria que otorgó el préstamo al vendedor, quedando aquí como mera espectadora, la cual debe informar al comprador de los pormenores actuales del préstamo y/o sus posibles modificaciones (por ejemplo, si dicho préstamo conlleva la aplicación de una cláusula suelo o no), siendo así ajena a la compraventa realizada.
El carácter abusivo de tal pacto es una cuestión a dilucidar entre el comprador y el vendedor, lo cual, a priori, no deviene abusivo o su relación probatoria queda muy limitada, por no decir excluida.
Es decir, que la asunción de los gastos de notaría, gestión e inscripción en el registro debe correr a cargo de consumidor subrogado en el préstamo hipotecario, ya que el mismo necesita la seguridad jurídica de que registralmente aparece como dueño del inmueble y además son necesarios tales trámites para poder subrogarse en la hipoteca. Y todo ello porque la interesada no puede ser la entidad bancaria, la cual ya es titular de dicha garantía hipotecaria, perfectamente constituida y registrada, siendo los gastos notariales y registrales los propios de una compraventa y una hipoteca pre-existente.