En la gran mayoría de préstamos hipotecarios se imponen al consumidor una serie intereses. Fijos y variables son los más conocidos, pero existen otros intereses que se originan a causa de los impagos por parte del prestatario o deudor del préstamo: los intereses de demora.

Estos intereses se encuentran, normalmente, en la cláusula sexta de la escritura de préstamo hipotecario (aunque puede enmascararse dentro de otras cláusulas o apartados para confundir o diluir la atención del consumidor), y devienen como sanción a los impagos. Es decir, si el consumidor deja de pagar una cuota hipotecaria, se le aplica este tipo de interés sancionatorio.

Dicho tipo de interés puede llegar a ser abusivo, como ya adelantábamos en el artículo publicado en este mismo blog el 27 de enero de 2018, cuando se impone al consumidor una indemnización desproporcionadamente alta cuando éste no cumple con los pagos correspondientes. Y esto ha quedado plasmado principalmente en la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de fecha 14 de marzo de 2013, en la que se considera abusivo un interés de demora superior 2 ó 3 veces al interés legal del dinero. Así pues, fijándose en los intereses que cada año se publican para el interés legal del dinero, se puede afinar dicha abusividad. Si el interés legal del dinero en 2013 fue de un 4’00%, un tipo de interés de demora de más del 12% debería ser abusivo, siendo que los porcentajes que se estipulan o imponen en muchas hipotecas, como del 18 o 19 % son claramente abusivos.

Incluso la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, repitiendo el argumento de su sentencia de 17 de febrero de 2011, va más allá, cuando señala que no solo se prohíben intereses de demora superiores a los indicados por la Ley Hipotecaria (tres veces por encima del interés legal del dinero), sino también aquellos que puedan implicar una imposición de una indemnización desproporcionadamente alta para el consumidor que no pague la cuota debida. Es decir, aunque no supere esas tres veces el interés legal del dinero, el interés de demora puede declararse nulo por abusivo si es desproporcionadamente alto en contra del consumidor. Si bien es cierto que el Tribunal Supremo indica que el interés de demora es abusivo por ser desproporcionadamente alto, aunque no llegue a superar tres veces el interés legal del dinero, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea rompe la lanza de las injusticias en favor de los consumidores, cuando indica que un tipo de demora superior a dos veces el interés legal del dinero es suficiente para considerarlo abusivo.

Por otra parte, dentro de la cláusula de intereses de demora pueden surgir otro tipo de sanciones, como la cláusula suelo dentro de los tipo de interés de demora, cuando se indica que el tipo de interés sancionatorio por el impago de cuotas no pueda ser inferior a un tanto por cierto cuando se indica que el interés de demora será X veces superior al interés remuneratorio, es decir, al aplicable.

Tampoco andan dentro de la legalidad por abusividad las comisiones por reclamaciones de posiciones deudoras, las cuales imponen al consumidor no un porcentaje sino una cantidad fija que debe abonar si incumple con el pago de una cuota hipotecaria. Es decir, al prestatario consumidor o deudor no solo se le impone un porcentaje de interés de demora por el impago de las cuotas mensuales hipotecarias, sino también una cantidad fija de dinero por dicho impago. Ello supone una doble sanción, interés de demora por un lado y una cantidad fija por otro lado, que muchas veces dicha cantidad supera a los propios intereses de demora. En este caso el desequilibrio es patente y manifiesto, el banco se asegura dos cuotas en caso de impago, la que debe el consumidor y la que consigue subrepticiamente a través de los intereses de demora y comisión por impago.

Dicha comisión de impago solo puede ser válida si es proporcionada y responda a servicios efectivamente pagados o de gastos habidos por la reclamación ante el impago de la cuota hipotecaria (lo que se denomina correo), siendo que el banco no pueda cobrar al consumidor dicha comisión de forma automática por un impago.