Hipotecas a tipo fijo

18/01/2018

No nos engañemos, cuando los bancos nos ofrecen un préstamo no lo hacen para ayudarnos a comprar una vivienda, sino para obtener un beneficio, a menudo de forma desproporcionada y desequilibrada con respecto a los consumidores.

 

Es lo que ocurre en las hipotecas en donde no se informa a los clientes y consumidores de determinadas cláusulas, como por ejemplo, la cláusula suelo o, como lo estudiado en este artículo, el hecho de vender un préstamo hipotecario como variable cuando realmente es un préstamo a tipo fijo.

 

Durante años el préstamo hipotecario ha sido primordialmente variable, sometido a las variaciones del Euribor o del temible IRPH. Pero a partir de 2008 (y en ocasiones en 2007), se han incrementado las hipotecas a tipo fijo. La razón de ello está en la bajada del Euribor. ¿Pero si el Euribor baja no nos beneficia? Depende de quién conteste esta pregunta. Si el que responde es un consumidor, la respuesta será SÍ. Si el que responde es una entidad bancaria, la respuesta es NO. Al banco le interesa obtener un beneficio y se consigue o bien camelándose al consumidor o bien omitiendo información, como muchas entidades bancarias y financieras han hecho con los consumidores con la cláusula suelo, por ejemplo.

 

Es decir, al consumidor se le indica que el Euribor está bajo, pero que repuntará, por lo que es conveniente establecer un tipo fijo de un 4’5% (a modo de ejemplo) y no uno variable. Aquí las entidades omiten que poseen una gran baza, siendo ésta que pueden predecir a grandes rasgos las variaciones de los índices de referencia, por lo que saben que el Euribor no se elevaría en mucho tiempo, es más, que continuaría en caída libre precipitada (como hemos vivido y estamos viviendo).

 

Otra posible táctica que pueden llevar a cabo las entidades es omitir que el préstamo es fijo, o lo que es lo mismo, que no sea variable. Al consumidor se le pueden realizar simulaciones del primer año (que suele ser siempre fijo) es indicar que luego variará dependiendo del Euribor o IRPH. Pero, ¡oh, sorpresa, cuando llega el segundo año vemos que la cuota sigue igual! ¿Cómo es posible? En el banco se les dijo que pagaría más o menos dependiendo de los intereses de cada año, pero sigue pagando la misma cuota el segundo año, y el tercero, cuarto, quinto…, y en el notario nada se les advirtió. El consumidor, tras oír las noticias de cláusula suelo y la Sentencia del TJUE de 2016, piensa que tiene cláusula suelo, pero llega a un profesional y le indica que no, que su préstamo está correcto, quizás tenga la cláusula abusiva de vencimiento anticipado, la de gastos de constitución de hipoteca o la de intereses de demora, pero por lo demás está correcta. Eliminar dichas cláusulas abusivas ayuda, por supuesto, pero no resuelve el grave problema por el que acuden a un abogado, que es saber si pueden cambiar el tipo fijo por el variable.

 

La respuesta es sí, con matices. Se puede siempre y cuando se demuestre que el banco o la entidad financiera no informó al consumidor de que dicho préstamo era a tipo fijo y que se firmaba un préstamo pensando que era a tipo variable. Como bien sabemos, sea a tipo fijo o variable, son cláusulas impuestas por el empresario, las cuales no se negocian entre el banco y el consumidor particular, sino que es “lo aceptas o no lo aceptas”, debiendo la entidad demostrar que dicha cláusula se negoció con el consumidor.

 

Por otra parte, dichas cláusulas son condiciones generales de la contratación, realizadas entre una empresa (banco) y un consumidor, por lo que la acción para reclamar su nulidad y lo cobrado en exceso es imprescriptible. Es decir, ni aunque se amortice o cancele el préstamo podemos plantear la acción de nulidad y reclamar nuestros derechos.

 

Así pues, si le han indicado que su préstamo era variable en el momento de solicitarlo, pero se ha visto con que su cuota no varía, no es que tenga cláusula suelo, sino que le han impuesto un préstamo a tipo fijo, con el cual no podrá beneficiarse de las bajadas de interés. Si no le informaron de que su préstamo era a tipo fijo en lugar de variable, es posible entablar una acción de nulidad y recuperar lo pagado de más durante los años que se debía aplicar el tipo variable.