Como ya adelantábamos en nuestros anteriores post, los criterios tan dispares que existen entre nuestro Juzgados y Tribunales respecto de los gastos hipotecarios, ha causado la necesidad de que el Tribunal de Justicia de la unión Europea (TJUE), tenga que pronunciarse en este tema, como ya hizo en su día con las cláusulas suelo, y próximamente con el IRPH.

Una vez se plantea lo conocido como cuestión prejudicial (un Juzgado o Tribunal decide plantear cuestiones sobre las que tiene dudas de cómo resolver al TJUE), el siguiente paso es el Informe de la Comisión Europea.

En este informe se ha dado una primera respuesta a esas preguntas planteadas por nuestros juzgados; no obstante, no es la sentencia final, y lo que diga la Comisión NO VINCULA NI OBLIGA posteriormente al TJUE.

Yendo al quid de la cuestión, y a modo de resumen, os dejamos las cuestiones sobre las que se ha pronunciado la Comisión:

* GASTOS HIPOTECARIOS

A. Devolución de la mitad de la factura de Notario. Entiende que tanto el prestatario como la entidad bancaria son interesados en acudir al notario y por eso el gasto debe repartirse.

B. Devolución de la totalidad de la factura de Registro de la Propiedad. En este caso entiende que el único interesado es la entidad bancaria.

C. Devolución de la totalidad de la factura de Gestoría. Al contrario que nuestro Tribunal Supremo, se establece la devolución de la totalidad de esta partida, al entender que el Banco no informaba al cliente de que éste tenía derecho a elegir la gestoría que considerase conveniente, e incluso a hacer esos pagos por sí mismo, sin necesidad de acudir a ninguna gestoría. El Banco imponía al cliente una gestoría de su ámbito, y le cargaba el pago a él.

D. Devolución de la totalidad de la factura de Tasación. No existe norma que obligue al pago ni al consumidor ni a la entidad bancaria. Ante esta situación dice la Comisión que existen motivos por los cuales ambas partes estarían interesadas en este trámite:

– El consumidor porque es el beneficiario del préstamo, y sobre él recae la obligación de acreditar la suficiencia de la garantía real hipotecaria, debiendo correr por tanto con los gastos de tasación

– La entidad bancaria tiene también un interés evidente en que la tasación sea correcta y que la garantía hipotecaria efectivamente cubra su crédito frente al consumidor en caso de ejecución forzosa.

No obstante, al no existir una norma que regule quien es el sujeto interesado, y una vez declarada la nulidad de la cláusula, entiende la Comisión que la devolución debe ser plena.

Advierte también a las entidades que deben y deberían haber admitido cualquier tasación que presente el cliente mientras la misma esté correctamente homologada.

E. NO devolución de la factura de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Entiende la Comisión que al existir una norma propia reguladora del Impuesto, habría de estarse a la misma. Esa norma impone el pago de dicho tributo al prestatario.

* COMISIÓN DE APERTURA

Los juzgados pueden entrar a valorar si dicha cláusula es abusiva o no (el Tribunal Supremo, se pronunció anteriormente diciendo que ni siquiera podía entrar a estudiarse si era abusiva o no).

Como es muy probable que pase el filtro de transparencia (es una cláusula sencilla que los consumidores conocían), debe además estarse a otros criterios que debe valorar el Tribunal, como por ejemplo si la misma es proporcional al servicio efectivamente prestado. Corresponde a los jueces determinar si esa clausula genera un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes en detrimento de los consumidores.

*PRESCRIPCIÓN

Otra de las cuestiones más debatidas es cuando debe entenderse que comienza el plazo para poder reclamar los gastos hipotecarios.

De una manera muy razonable, la Comisión determina que no puede limitarse la reclamación a los 15 años desde que se pagaron los gastos hipotecarios. Si no que una vez obtenida la nulidad, habrá un plazo de 5 años para poder reclamarlos. Y recordemos que la nulidad es imprescriptible.

Todas estas novedades y muchas más las tenéis en nuestro podcast (Ivoox): Café con Clausulawin, os dejamos la referencia en el blog.

También puedes encontrarnos en YouTube: https://youtu.be/YQpz2vJHcCE

Si quieres reclamar los gastos hipotecarios no dudes en contactar con nosotros