NOVACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO Y CLÁUSULA SUELO

19/07/2018

Sentencia del tribunal supremo sobre préstamos hipotecarios y cláusula suelo.

Novación de préstamos hipotecario y cláusula suelo.

Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2018

Cuestión de fondo: la aplicación del control de transparencia a un préstamo hipotecario con la denominada cláusula suelo (interés mínimo) que posteriormente fue objeto de novación modificativa (mediante escritura de préstamo hipotecario se redujo la cláusula suelo inicial).

Se estima el recurso del consumidor, presentado frente a la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla: … el deber de transparencia comporta que el consumidor disponga «antes de la celebración del contrato» de información comprensible acerca de las condiciones contratadas y las consecuencias de dichas cláusulas en la ejecución del contrato celebrado. De forma que el control de transparencia tiene por objeto que el adherente pueda conocer con sencillez tanto la carga económica que realmente le supone el contrato celebrado, esto es, el sacrificio patrimonial realizado a cambio de la prestación económica que quiere obtener, como la carga jurídica del mismo, es decir, la definición clara de su posición jurídica tanto en los elementos típicos que configuran el contrato celebrado, como en la asignación de los riesgos del desarrollo del mismo.

Información precontractual

La información precontractual es la que permite realmente comparar ofertas y adoptar la decisión de contratar. No se puede realizar una comparación fundada entre las distintas ofertas si al tiempo de realizar la comparación el consumidor no puede tener un conocimiento real de la trascendencia económica y jurídica de las cláusulas del contrato ofertado.

El diferencial respecto del índice de referencia, …, que es la información en principio determinante sobre el precio del producto con la que el consumidor realiza la comparación entre las distintas ofertas y decide contratar una en concreto, pierde buena parte de su trascendencia si existe un suelo por debajo del cual el interés no puede bajar. Por tanto, es preciso que en la información precontractual se informe sobre la existencia de ese suelo y su incidencia en el precio del contrato, con claridad y dándole el tratamiento principal que merece.

La falta de información no queda suplida

Déficit de información que no queda suplido por la mera lectura de la escritura, o por la claridad gramatical que pueda resultar de la redacción de la cláusula suelo, que si bien sirve para la superación del control de incorporación no determina, por ella sola, en ausencia de ese plus de información, que dicha cláusula suelo supere, además, el control de transparencia.

El banco es el que tiene la obligación y el deber de informar previamente al consumidor sobre TODAS las condiciones del préstamo, ya sea nuevo, novado o modificado. Dicha obligación de información no se suple con la lectura de la escritura, ni aunque se trate de una cláusula clara.

Conforme la Ley 41/2017, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, independientemente del importe del préstamo, el banco debe entregar Oferta Vinculante con tres días de antelación al consumidor en todo préstamo hipotecario.

 

Disponible aquí la sentencia del Tribunal Supremo para su descarga